IVA en la Construcción: Crédito Especial y Franquicias Tributarias

El sector de la construcción es uno de los más complejos y regulados en materia tributaria, pero también uno de los más beneficiados por incentivos fiscales diseñados para fomentar la inversión y facilitar el acceso a la vivienda.

El beneficio estrella es el Crédito Especial a las Empresas Constructoras (CEEC), contenido en el Artículo 21 del D.L. N° 910 de 1975. Sin embargo, recientes reformas han reducido gradualmente este beneficio, poniendo en jaque la rentabilidad de muchos proyectos.

En este artículo, desglosaremos en qué consiste este crédito, quiénes pueden usarlo hoy y cómo impacta en el precio final de las viviendas. Recuerda que para cálculos generales de impuestos puedes usar nuestra Calculadora de IVA.

¿Qué es el Crédito Especial (CEEC)?

El CEEC permite a las empresas constructoras deducir (restar) de sus Pagos Provisionales Mensuales (PPM) un porcentaje del IVA Débito Fiscal generado por la venta de inmuebles habitacionales.

En palabras simples: Si una constructora vende un departamento y genera un IVA Débito de $100, el Estado le permite "quedarse" con una parte de ese IVA (el 65%) en lugar de pagarlo todo al fisco. Esto reduce el costo tributario de la obra y, en teoría, debería reducir el precio de venta final.

El Beneficio Original (Hasta 2022)

El crédito ascendía al 65% del IVA Débito Fiscal para viviendas con valor de hasta UF 2.000 (aprox. $75 millones), con un tope por vivienda de UF 225.

---

La Reforma Tributaria y la Reducción Gradual

La Ley N° 21.420 (2022) eliminó beneficios tributarios para financiar la Pensión Garantizada Universal (PGU), afectando directamente al CEEC. Se estableció un calendario de eliminación progresiva:

1. Hasta el 31/12/2022: Se mantuvo el 65% del beneficio.
2. Desde el 01/01/2023 al 31/12/2024: El beneficio se reduce al 32,5% del IVA Débito (mitad del original). Tope por vivienda: UF 112,5.
3. A partir del 01/01/2025: El beneficio desaparece totalmente (0%).

Excepción Transitoria (Importante)

Las obras que contaban con Permiso de Edificación aprobado antes del 01/01/2025 y que inicien obras antes de cierta fecha (2025 o 2027 según decretos de extensión) podrán mantener el beneficio del 65% o 32,5% bajo ciertas condiciones de "contratos de construcción a suma alzada".

---

Requisitos para Acceder al CEEC (Hoy)

Para usar el remanente del beneficio en 2024 o en obras "abuelas" (con derechos adquiridos), se debe cumplir:

1. Viviendas con valor hasta UF 2.000: El precio de venta no puede exceder las 2.000 UF. Si la vivienda cuesta 2.001 UF, pierde totalmente el beneficio.
   • Ojo: El valor incluye estacionamientos y bodegas si se venden en conjunto.
2. Destino Habitacional: Solo aplica para viviendas (casas, departamentos), no oficinas ni locales comerciales.
3. Contrato de Construcción: Debe ser por suma alzada (precio fijo total) o administración.
4. Facturación Afecta a IVA: La venta o el contrato de construcción debe estar gravado con IVA.

¿Cómo Funciona en la Práctica?

Cuando la constructora declara su F29 mensual:

1. Calcula el Débito Fiscal total del mes (IVA Ventas).
2. Calcula el Crédito Fiscal (IVA Compras de materiales).
3. Determina el Impuesto Determinado (Débito - Crédito).
4. A este monto, le resta el CEEC (el 32,5% o 65% del Débito, con tope).
5. El saldo resultante es el Impuesto a Pagar en caja. Si el CEEC es mayor al impuesto, el excedente se imputa a otros impuestos o se pide devolución.

---

Otros Beneficios: DFL-2 y Art. 55 Bis

Aunque el CEEC se reduce, siguen vigentes paraguas para el comprador:

DFL-2 (Vivienda Económica)

• Exención 50% Contribuciones: Para viviendas nuevas DFL-2 (<140 m²).
• Impuesto de Timbres (0,2%): Rebaja en el crédito hipotecario.

Artículo 55 Bis (Intereses Hipotecarios)

Las personas naturales pueden rebajar de su Base Imponible de Global Complementario los intereses pagados por créditos hipotecarios destinados a vivienda, con un tope anual de 8 UTA (aprox. $6 millones).

---

Conclusión para Constructoras

Estamos en un periodo de transición crítica.

1. Revisa tus Permisos: Si tienes proyectos con permisos antiguos, asesórate para "congelar" el beneficio del 65% o 32,5%.
2. Recalcula Costos: Para proyectos nuevos (2025+), asume que pagarás el 100% del IVA Débito. Esto impactará tu flujo de caja y probablemente debas traspasarlo a precio o margen.
3. Vivienda Social (DS49): Sigue teniendo tratamientos especiales de exención, que son un refugio en tiempos de vacas flacas tributarias.